A segurança jurídica no sistema registral imobiliário brasileiro à luz do direito comparado: superação da súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça pela lei n. 13.097/2015

Abstract

O problema a ser investigado neste trabalho é: após a edição da Lei n. 13.097/2015, a súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça continua válida? A hipótese é que, se antes da edição da Lei n. 13.097/2015, a súmula 84 já era considerada pela melhor doutrina como equivocada, porquanto desconsiderava que publicidade registral imobiliária é a única forma da promessa de compra e venda irradiar efeitos erga omnes, após a edição da Lei n. 13.097/2015 não há mais qualquer espaço para clandestinidade imobiliária no ordenamento jurídico pátrio. A pesquisa inicia-se com o panorama da transmissão da propriedade imobiliária no direito comparado, a partir do qual é feita a análise da classificação dos sistemas de registros imobiliários vigentes no direito comparado, dando relevo à França, aos Estados Unidos da América, à Alemanha, à Inglaterra, à Espanha e à Áustria. Após, explora-se a transmissão da propriedade imobiliária no Brasil, analisando-se a evolução histórica da sua ocupação territorial e legislação pertinente até 2015, para, então, tratar da sua eficiência quanto à segurança jurídica almejada nas transações imobiliárias. Como metodologia, recorre-se à doutrina nacional e estrangeira especializada sobre o tema, bem como a jurisprudência brasileira. Verifica-se que a instrumentalidade do registro imobiliário, tanto no sentido social como econômico, tendo os princípios registrais imobiliários como terreno fértil para a segurança jurídica nas transações imobiliárias, permite concluir que, a partir da Lei n. 13.097/2015, com a obrigatoriedade de concentrar todas as informações da situação jurídica do imóvel na sua matrícula – e a respectiva sanção pelo seu descumprimento –, o legislador ordinário deixou para trás o modelo de segurança jurídica estática, adotando, a partir de então, a segurança jurídica dinâmica, elevando sobremaneira o nível de segurança nas relações imobiliárias. Conclui-se, assim, que a Lei n. 13.097/2015, na parte que trata de registros imobiliários, é uma barreira intransponível para a clandestinidade imobiliária, que até então não só era tolerada, como também incentivada pela súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça.

The problem to be investigated in this paper is: after the enactment of Law n° 13.097/2015, is the precedent n° 84 of the Superior Court of Justice still valid? The hypothesis is that, if before the enactment of Law n° 13.097/2015, the precedent n° 84 was already considered by the best doctrine to be mistaken, as it disregarded that real estate registration advertising is the only way of the promise of buying and selling to radiate erga omnes effects, after the enactment of Law n° 13.097/2015 there is no longer any space for clandestine real estate in the national legal system. The research begins with the panorama of the transmission of real estate in comparative law, from which the analysis of the classification of real estate registration systems in force in comparative law is made, giving emphasis to France, the United States of America, Germany, England, Spain and Austria. Afterwards, the transmission of real estate in Brazil is explored, analyzing the historical evolution of its territorial occupation and pertinent legislation until 2015, to then address its efficiency regarding the legal security desired in real estate transactions. As a methodology, brazilian and foreign specialized doctrine on the subject is used, as well as nacional jurisprudence. It appears that the instrumentality of the real estate registry, both in the social and economic sense, having the real estate registry principles as a fertile ground for legal security in real estate transactions, allows us to conclude that, from Law n° 13.097/2015, with the obligation to concentrate all the information on the legal status of the property in its registration − and the respective sanction for its non-compliance −, the ordinary legislator left behind the static legal security model, adopting, from then on, dynamic legal security, greatly raising the level of security in real estate relations. It is concluded, therefore, that Law n° 13.097/2015, in the part that deals with real estate records, is an insurmountable barrier to real estate hiding, which until then was not only tolerated, but also encouraged by precedent n° 84 of the Superior Court of Justice.